宅地建物取引業の基礎知識　　【札幌の関目行政書士事務所】

　宅地建物取引業の目的　（宅建業法１条）

　「この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、
　その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と
　宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の
　健全な発展を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物
　の流通の円滑化とを図ることを目的とする」　（宅建業法1条）

　宅地建物取引業・宅地建物取引業者

　■宅地建物取引業とは、宅地または建物について、次に掲げる行為を
　業として行うものをいいます。（宅建業法2条2号）

　①　売買または交換
　②　売買、交換または貸借の代理または媒介

　・①の行為は、自ら契約の当事者になることですが、ここでは「貸借」が
　含まれていません。したがって、アパートを経営する場合のように自己の
　所有する物件を貸借することは宅地建物取引業に該当せず、免許は不要
　ということになります。
　・また、「業として行う」とは、不特定多数人に対して反復継続して行うこと
　であり、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。
　・宅地建物取引業を「業として行う」者を宅地建物取引業者といいます。

　宅地建物取引業における免許制度について

　■（1）免許の種類
　　宅地建物取引業を営もうとする者は個人・法人を問わず、
　　免許を受けなければいけません。
　　この免許には２種類あります。

　（a）都道府県知事免許
　　宅建業を営もうとする者が、一つの都道府県の区域内だけに事務所を
　　設置して宅建業を営もうとする場合は、都道府県知事の免許を受けな
　　ければならない。（宅建業法3条1項）

　（b）国土交通大臣免許
　　宅建業を営もうとする者が、二つ以上の都道府県の区域内に事務所を
　　設置して宅建業を営もうとする場合は、国土交通大臣の免許を受けな
　　ければならない。（宅建業法3条1項）

　■（2）免許の申請手続き　
　　免許の申請は、商号・名称、事務所の名称・所在地等の一定の事項を
　　記載した免許申請書に、業の経歴書、誓約書等の書類を添付して
　　免許権者に提出して行います。（宅建業法4条）
　　なお、国土交通大臣免許の申請の場合は、主たる事務所の所在地を
　　管轄する都道府県知事を経由して申請書類を提出することになって
　　います。（宅建業法78条の3）

　■（3）免許の基準
　　免許権者は、免許申請者が宅建業法が定める欠格要件に該当するとき
　　あるいは免許申請書やその添付書類の重要事項について記載が欠けて
　　いたり、虚偽の記載がある場合には、免許をしてはならないものとされて
　　います。（宅建業法5条1項）
　　具体的には、以下の者は免許を受けることができません。

　　●成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者（業法5条1項1号）
　　●過去宅建業を営み、一定の免許取り消し処分を受けた（処分の対象と
　　　なった）個人・法人（2号）
　　●過去宅建業を営み、一定の免許取り消し処分を受けた（処分の対象と
　　　なった）法人の役員（2号）
　　●禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受ける
　　　ことがなくなった日から5年を経過しない者（3号）
　　●宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反
　　　したことにより、又は刑法204条（傷害罪）、206条（現場助勢罪）、
　　　208条（暴行罪）、208条の３（凶器準備集合罪）、222条（脅迫罪）、
　　　247条（背任罪）の罪及び暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯した
　　　ことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行
　　　を受けることがなくなった日から5年を経過しない者（3号）
　　●免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為を
　　　した者（4号）
　　●宅建業に関し、不正又は不誠実な行為をするおそれが
　　　明らかな者（5号）
　　●営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その
　　　法定代理人が一定の基準を満たしていない場合（6号）
　　●法人が申請する場合、その役員または政令で定める使用人のうちに、
　　　一定の基準を満たしていない者がいる場合（7号）
　　●個人が申請する場合、政令で定める使用人のうちに、一定の基準を
　　　満たしていない者がいる場合（8号）
　　●申請者が設置した事務所ごとに、業務に従事する者の数5人に1人
　　　以上の割合で、成年者である専任の取引主任者を置かなければなら
　　　ない。これに反して置かない者（9号）

　　■（4）免許の有効期間
　　　都道府県知事免許・国土交通大臣免許ともに有効期間は5年です。
　　　そして、免許の更新を受ける場合には有効期間の満了の日の90日前
　　　から30日前までの間に更新の申請書を提出しなければいけません。
　　　（宅建業法3条3項）

　　■（5）免許換え
　　　宅建業者が事務所を増減させたり、移転させたりすることで、当初受けた
　　　免許の種別と現状とが合わなくなることがあります。
　　　このような場合に新たに免許を受けなおす手続きのことを「免許換え」
　　　といいます。
　　　この免許換えが必要なケースは3通りあります。

　　　①Ａ知事免許を受けた者が、その都道府県内の事務所を廃止し、
　　　　他のＢ都道府県内にのみ事務所を設置した場合
　　　→　この場合にはＡ都道府県知事免許から、Ｂ都道府県知事免許へ

　　　②